Tổng quan:
Toàn cảnh kinh tế Việt Nam quý 1/2025, thị trường bất động sản ghi nhận một số dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên, sự phục hồi vẫn diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và các phân khúc.
Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS, nguồn cung và thanh khoản trên thị trường BĐS trong quý 1 đã phục hồi rõ nét, đặc biệt ở một số phân khúc, nhất là so với giai đoạn trầm lắng ở năm 2023. Cụ thể, quý 1/2025, trên thị trường nhà ở sơ cấp, nguồn cung toàn thị trường đạt 27 nghìn sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý 1 năm 2024, còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý 1/2025, nhưng CHCC cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn vắng bóng. Tỷ trọng CHCC bình dân cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2 nghìn sản phẩm, tăng lần lượt 33% q/q và 54% y/y, nhờ có nhiều hơn các dự án CHCC Nhà ở xã hội được mở bán.
Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước nhưng gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán tăng cao đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TP. HCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên… Về phân bổ giữa các vùng miền, 53% nguồn cung BĐS nhà ở mở bán được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc, tuy giảm 7 đpt so với cả năm 2024 nhưng vẫn cao hơn mức 35% tại miền Nam. Xu hướng phân hóa giữa các doanh nghiệp vẫn lớn khi các dự án mới chủ yếu được triển khai bởi các doanh nghiệp lớn, vốn có lợi thế về nhiều mặt.
Về giá, mặt bằng giá chào bán BĐS vẫn có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm. Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Q1/2025, so với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là: Hà Nội 77,6%, Đà Nẵng 58,6% và Tp HCM 35%... Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Một diễn biến nổi bật khác trong quý 1 là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư. Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư BĐS khiến đất nền lại sốt giá.
Ở một phân khúc khác, thị trường BĐS khu công nghiệp tiếp tục nắm giữ vai trò chủ đạo với nguồn cung tăng trưởng mạnh và nhu cầu vẫn trong xu hướng tăng. Trong quý 1/2025, cả nước có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng KCN được Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt 4930 ha, gấp gần 3 lần Q1/2024 và bằng 54% cả năm 2024. Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục xu hướng phục hồi chậm mà chắc. Nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục được cải thiện. Toàn thị trường ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới, gấp 2,4 lần quý trước và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, dù mới chỉ bằng 18% cùng kỳ năm 2022. Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, tương đương với hơn 400 giao dịch. Thị trường BĐS thương mại văn phòng, bán lẻ cũng ghi nhận đà tăng trưởng ổn định nhờ nguồn cung và nhu cầu tăng lên cùng quá trình tăng trưởng kinh tế.
Theo các chuyên gia, có 05 biến số tác động đến thị trường bất động sản trong các tháng còn lại năm 2025. Thứ nhất, Chính quyền Mỹ dự kiến áp thuế đối ứng cao lên các đối tác thương mại. Việt nam dự kiến bị áp thuế ở mức 46%, thời hạn chờ 90 ngày tính từ 09/04. Thị trường rơi vào trạng thái bị động, chờ đợi kết quả đàm phán cuối cùng. Các chính sách điều hành của Chính phủ sẽ được xem xét lại toàn diện, có thể làm thay đổi một số mục tiêu chiến lược và kế hoạch đã hoạch định từ đầu năm. Chi phí tăng, nhà đầu tư BĐS có thể điều chỉnh danh mục đầu tư, hoặc tiếp tục quan sát thay vì mua nhanh bán nhanh. Thứ hai, việc quy hoạch, sáp nhập tỉnh thành, tinh giản bộ máy được kỳ vọng giúp rút gọn thủ tục, quy trình hành chính công. Tuy nhiên dự báo sẽ có tình trạng chậm, ùn ứ hồ sơ trong thời gian đầu. Hành lang thể chế, các quy định cơ bản dự kiến sẽ có những thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp. Thứ ba, các quy định mới của Nhà nước siết chặt hơn về sở hữu, cho thuê BĐS; Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát thị trường, tránh gây ra sốt đất. Thứ tư, tình hình địa chính trị còn nhiều phức tạp, rủi ro, có thể gây ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô nói chung.
Kết luận, các chuyên gia đa số cho rằng, năm 2025 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh nguồn cung BĐS, nhờ vào các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực khôi phục của doanh nghiệp BĐS sau giai đoạn khó khăn. Về phía cầu, đà tăng trưởng kinh tế, cùng với các chính sách đầu tư hạ tầng và hỗ trợ từ Chính phủ được dự báo sẽ kích thích nhu cầu mua nhà trong năm nay. Về giá, giá BĐS trong năm 2025 sẽ được điều chỉnh hợp lý sau một năm tăng mạnh vào năm 2024, tuy nhiên, khả năng giảm sâu rất khó xảy ra do áp lực từ giá đất và chi phí đầu vào cao.
Tóm lược thị trường trong nước từ 14/04 - 18/04/2025
Thị trường ngoại tệ: Trong tuần từ 14/04 - 18/04, tỷ giá trung tâm nhìn chung được NHNN điều chỉnh tăng, ngoại trừ giảm nhẹ vào giữa tuần. Chốt ngày 18/04, tỷ giá trung tâm được niêm yết ở mức 24.898 VND/USD, giảm 25 đồng so với phiên cuối tuần trước đó. NHNN niêm yết tỷ giá mua giao ngay ở mức 23.704 VND/USD, cao hơn 50 đồng so với tỷ giá sàn; tỷ giá bán giao ngay được niêm yết mức 26.092 VND/USD, thấp hơn 50 đồng so với tỷ giá trần.
Tỷ giá LNH trong tuần từ 14/04 - 18/04 giảm nhẹ sau đó tăng mạnh vào cuối tuần. Kết thúc phiên 18/04, tỷ giá LNH đóng cửa tại 25.950, tăng mạnh 165 đồng so với phiên cuối tuần trước đó.
Tỷ giá trên thị trường tự do tuần qua cũng biến động theo xu hướng giảm đầu tuần và tăng trở lại cuối tuần. Chốt phiên 18/04, tỷ giá tự do tăng 195 đồng ở cả hai chiều mua vào và bán ra so với phiên cuối tuần trước đó, giao dịch tại 26.285 VND/USD và 26.385 VND/USD.
Thị trường tiền tệ LNH: Tuần từ 14/04 - 18/04, lãi suất VND LNH các kỳ hạn từ 1M trở xuống tăng mạnh phiên đầu tuần rồi giảm trở lại. Chốt ngày 18/04, lãi suất VND LNH giao dịch ở mức: ON 4,08% (+0,02 đpt); 1W 4,33% (+0,03 đpt); 2W 4,50% (+0,10 đpt); 1M 4,63% (+0,07 đpt).
Lãi suất USD LNH biến động nhẹ ở tất cả các kỳ hạn trong tuần qua. Phiên 18/04, lãi suất USD LNH giao dịch tại: ON 4,30% (-0,02 đpt); 1W 4,36% (-0,03 đpt); 2W 4,44% (không thay đổi) và 1M 4,50% (+0,01 đpt).
Thị trường mở: Trên thị trường mở tuần qua từ 14/04 - 18/04, ở kênh cầm cố, NHNN chào thầu 140.000 tỷ đồng với 5 kỳ hạn 7 ngày, 14 ngày, 21 ngày, 35 ngày và 91 ngày, lãi suất đều giữ ở mức 4,0%. Có 63.678,83 tỷ đồng trúng thầu; có 72.035,40 tỷ đồng đáo hạn trong tuần qua trên kênh cầm cố. NHNN không chào thầu tín phiếu NHNN. Không có khối lượng tín phiếu đáo hạn trong tuần qua. Như vậy, NHNN đã hút ròng 8.356,57 tỷ đồng từ thị trường trong tuần qua bằng kênh thị trường mở. Có 110.510 tỷ đồng lưu hành trên kênh cầm cố, không còn tín phiếu NHNN lưu hành trên thị trường.
Thị trường trái phiếu: Ngày 16/04, KBNN đấu thầu thành công 11.575 tỷ đồng/14.000 tỷ đồng TPCP gọi thầu (tỷ lệ trúng thầu đạt 83%). Trong đó, kỳ hạn 5Y và 15Y huy động được toàn bộ khối lượng gọi thầu, lần lượt là 3.000 tỷ đồng và 500 tỷ đồng. Kỳ hạn 10Y huy động được 8.060 tỷ đồng/10.000 tỷ đồng gọi thầu và kỳ hạn 30Y huy động được 15 tỷ đồng/ 500 tỷ đồng gọi thầu. Lãi suất trúng thầu ở kỳ hạn 5Y là 2,20% (+0,05 đpt so với phiên đấu thầu trước), 10Y là 3,0% (không đổi), 15Y là 3,09% (+0,01 đpt) và 30Y là 3,28% (không đổi).
Ngày 23/04, KBNN dự kiến chào thầu 12.500 tỷ đồng TPCP, trong đó kỳ hạn 5Y chào thầu 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 10Y chào thầu 9.000 tỷ đồng, kỳ hạn 15Y chào thầu 1.000 tỷ đồng và 30Y chào thầu 500 tỷ đồng.
Giá trị giao dịch Outright và Repos trên thị trường thứ cấp tuần qua đạt trung bình 12.995 tỷ đồng/phiên, giảm nhẹ so với mức 13.565 tỷ đồng/phiên của tuần trước đó. Lợi suất TPCP trong tuần qua biến động nhẹ ở các kỳ hạn 5Y-15Y. Chốt phiên 18/04, lợi suất TPCP giao dịch quanh 1Y 2,08% (không đổi so với phiên cuối tuần trước); 2Y 2,11% (không đổi); 3Y 2,17% (không đổi); 5Y 2,39% (+0,02 đpt); 7Y 2,73% (+0,002 đpt); 10Y 3,04% (-0,001 đpt); 15Y 3,20% (+0,003); 30Y 3,43% (không đổi).
Thị trường chứng khoán: Tuần từ 14/04 - 18/04, thị trường chứng khoán đã giảm mạnh trong 3 phiên đầu tuần rồi đảo chiều tăng mạnh 2 phiên cuối tuần do ảnh hưởng của chính sách thuế quan Mỹ. Kết thúc phiên 18/04, VN-Index đứng ở mức 1.222,46 điểm, tăng 11,79 điểm (+0,97%) so với cuối tuần trước đó; HNX-Index giảm 7,61 điểm (-1,67%) xuống mức 213,34 điểm; UPCom-Index bật tăng 2,67 điểm (+2,33%) lên 93,25 điểm.
Thanh khoản thị trường trung bình đạt khoảng trên 26.100 tỷ đồng/phiên, giảm nhẹ so với mức 28.757 tỷ đồng/phiên của tuần trước đó. Khối ngoại tiếp tục bán ròng mạnh hơn 1.770 tỷ đồng trên cả 3 sàn.
Tin quốc tế
Chủ tịch Fed Jerome Powell có những nhận định đáng chú ý về kinh tế Mỹ trong tuần qua. Ngày 17/04 theo giờ Việt Nam, tại một diễn đàn kinh tế, Chủ tịch Powell khẳng định bình ổn giá cả là điều kiện tiên quyết để duy trì thị trường lao động bền vững. Do đó, Fed sẽ tiếp tục giữ nguyên lãi suất trong thời gian tới để theo dõi thêm các tác động từ chính sách thương mại và diễn biến kinh tế, đặc biệt dưới bối cảnh chính sách thuế quan của Tổng thống Donald Trump liên tục thay đổi. Trước đó, trong tháng 2/2025, lạm phát theo thước đo ưa thích của Fed đạt 2,5% và dự kiến giảm nhẹ xuống 2,3% trong tháng 3, tuy nhiên vẫn cao hơn ngưỡng mục tiêu 2%; trong khi thị trường lao động vẫn duy trì mạnh với tỷ lệ thất nghiệp ở mức 4,2% và số việc làm tăng vượt kỳ vọng. Ông Powell lưu ý rằng nếu tăng trưởng kinh tế chậm lại trong khi lạm phát vẫn neo cao, Fed có thể rơi vào thế khó khi phải cân bằng giữa mục tiêu kiểm soát giá cả và thúc đẩy việc làm. Vì vậy, Fed sẽ hành động thận trọng, tránh để các cú sốc giá do thuế quan gây ra biến thành lạm phát kéo dài, đồng thời đảm bảo kỳ vọng giá cả trong dài hạn tiếp tục ổn định.
Nước Mỹ tuần qua cũng đón một số chỉ báo kinh tế quan trọng. Đầu tiên, Văn phòng Thống kê Mỹ cho biết doanh số bán lẻ toàn phần và doanh số bán lẻ lõi tại Mỹ lần lượt tăng 1,4% và 0,5% m/m trong tháng 3, nối tiếp đà tăng 0,2% và 0,7% ở tháng trước đó, đồng thời cùng tích cực hơn so với mức tăng 1,3% và 0,4% theo dự báo. So với cùng kỳ năm 2024, doanh số bán lẻ toàn phần tăng 4,73% y/y trong tháng 3, cao hơn mức tăng 3,5% của tháng 2. Tiếp theo, tại lĩnh vực xây dựng, số cấp phép xây dựng nhà mới tại Mỹ đạt 1,48 triệu đơn trong tháng 3, tăng nhẹ so với mức 1,46 triệu của tháng 2 và đồng thời cao hơn mức 1,45 triệu theo dự báo. Mặc dù vậy, số nhà khởi công trong tháng 3 vừa qua chỉ đạt 1,32 triệu căn, giảm khá mạnh so với 1,49 triệu căn của tháng trước đó, và cũng thấp hơn mức 1,42 triệu căn theo dự báo. Tiếp theo, về thị trường lao động, số đơn xin trợ cấp thất nghiệp lần đầu tại Mỹ tuần kết thúc ngày 11/04 ở mức 215 nghìn đơn, giảm xuống từ 224 nghìn đơn của tuần trước đó, trái với dự báo tăng nhẹ lên 225 nghìn. Số đơn bình quân 4 tuần gần nhất là 220,8 nghìn, giảm nhẹ 2,5 nghìn so với 4 tuần liền trước.
NHTW Châu Âu ECB tiếp tục hạ LSCS. Trong cuộc họp ngày 17/04, ECB cho biết triển vọng lạm phát đang đi đúng hướng như cơ quan này kỳ vọng. Bên cạnh đó, triển vọng kinh tế khu vực đang xấu đi do căng thẳng thương mại leo thang. Chủ tịch ECB Christine Lagarde cảnh báo sụt giảm về thương mại có thể kéo theo sụt giảm đầu tư và tiêu dùng. ECB kiên định với mục tiêu đưa lạm phát về mức 2,0% trong trung hạn, đặc biệt là trong điều kiện thị trường bất ổn hiện nay. Tại cuộc họp lần này, ECB quyết định hạ các LSCS 25 đcb. Theo đó, LS cho vay tái cấp vốn, LS cho vay cận biên và LS tiền gửi tại ECB lần lượt xuống mức 2,25%; 2,40% và 2,65%. ECB sẽ tiếp tục dựa vào dữ liệu trong từng cuộc họp để xác định lập trường CSTT phù hợp. Liên quan đến kinh tế Eurozone, Chỉ báo lạm phát CPI toàn phần và CPI lõi tại khu vực này chính thức ở mức 2,2% và 2,4% y/y trong tháng 3, không có sự thay đổi so với dữ liệu thống kê sơ bộ. Tiếp theo, tại nước Đức, tổ chức ZEW khảo sát cho biết chỉ số niềm tin kinh tế tại quốc gia này ở mức -14,0 điểm trong tháng 4, rơi thẳng đứng từ mức 51,6 điểm của tháng trước, đồng thời thấp hơn nhiều so với mức 10,6 điểm theo dự báo.
Tổng hợp Kinh tế - Tài chính tuần 14/04 - 18/04/2025