Tổng quan:
Vừa qua, Chính phủ tiếp tục có thêm những động thái mạnh nhằm tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Mới đây nhất, ngày 03/04/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/05/2023. Một số điểm đáng chú ý của Nghị định mới ban hành gồm: (1) Tổ chức tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm, khi trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trong vòng 120 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả đấu giá. Trường hợp không nộp hoặc nộp không đủ tiền thì hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Ngoài ra, đối với đất đưa ra đấu giá phải có giá khởi điểm, quy hoạch chi tiết 1/500 đối với dự án nhà ở; (2) Công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất nếu đáp ứng đủ điều kiện, với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm; (3) Nghị định cũng bổ sung quy định về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư; yêu cầu UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày, kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung dự án.
Nghị định 10/2023/NĐ-CP có khả năng tác động tích cực đến thị trường bất động sản trên các khía cạnh: (1) hạn chế tình trạng “thổi giá” đất thông qua đấu giá, bỏ cọc bằng việc nâng điều kiện/quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Tháo gỡ vướng mắc pháp lý nhiều năm qua cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; (3) Giải quyết vướng mắc chuyển mục đích sử dụng đất; tình trạng chính quyền địa phương chậm phê duyệt tiền sử dụng đất, gây kéo dài thời gian thực hiện dự án.
Nghị định được ban hành tiếp nối các động thái trước đó, như: NHNN tổ chức hội nghị tín dụng BĐS ngày 08/02/2023; Thủ tướng chủ trì hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS ngày 17/02/2023; Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP về TPDN ngày 05/03/2023; Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản, ...
Cùng ngày 03/04/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Đề án đặt mục tiêu phát triển NOXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Nhằm đáp ứng mục tiêu của Đề án, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp sau: (i) khi lập quy hoạch, phải xác định rõ diện tích đất dành để xây dựng NOXH; (ii) sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi cho Chủ đầu tư thực chất hơn, như ưu đãi cho chủ đầu tư sử dụng 20% diện tích đất thương mại trong dự án NOXH được hạch toán riêng; (iii) cần tập trung và ưu tiên tín dụng để cho vay các dự án NOXH, nhà ở công nhân; (iv) khẩn trương hoàn thành việc lập, sửa đổi, bổ sung Chương trình kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương.
Trước đó, ngày 01/04/2023, NHNN đã có văn bản gửi các NHTM và các NHNN chi nhánh hướng dẫn triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ cho vay NOXH, nhà ở công nhân, xây dựng lại chung cư cũ, cụ thể: (i) đối tượng vay vốn là pháp nhân, cá nhân đầu tư dự án và mua nhà ở tại các dự án NOXH; (ii) lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và đối với người mua nhà là 8,2%/năm, sau đó định kỳ 6 tháng, NHNN thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các NHTM; (iii) thời gian ưu đãi, đối với chủ đầu tư là 3 năm, đối với người mua nhà 5 năm; (iv) thời gian giải ngân từ 1/4/2023 đến không quá ngày 31/12/2023; (v) khách hàng phải đáp ứng các điệu kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH theo quy định, mỗi người mua nhà chỉ tham gia vay vốn theo chương trình 1 lần để mua 1 căn hộ tại dự án thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố; (vi) nguồn vốn NHTM cho khách hàng vay vốn để thực hiện chương trình bằng nguồn vốn tự huy động của chính NH.
Dự báo về nhu cầu NOXH, Bộ Xây dựng tính toán giai đoạn 2021-2030 cần khoảng 2,4 triệu căn, trong đó giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 1,2 triệu căn, giai đoạn 2026 - 2030 khoảng 1,16 triệu căn. Thông tin thêm về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cho biết, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ ban hành danh mục dự án, các tiêu chí, điều kiện, đối tượng cụ thể.
Tóm lược thị trường trong nước từ 03/04 - 07/04
Thị trường ngoại tệ: Trong tuần từ 03/04 - 07/04, tỷ giá trung tâm được NHNN điều chỉnh tăng giảm nhẹ luân phiên. Chốt ngày 07/04, tỷ giá trung tâm được niêm yết ở mức 23.603 VND/USD, tăng nhẹ 03 đồng so với phiên cuối tuần trước đó. NHNN tiếp tục niêm yết tỷ giá mua giao ngay ở mức 23.450 VND/USD; tỷ giá bán giao ngay ở mức 24.780 VND/USD 4 phiên đầu tuần, phiên cuối tuần ở mức 24.733 VND/USD.
Tỷ giá LNH tiếp tục giảm trong tuần qua, tuy nhiên đà giảm đã chậm lại. Chốt phiên giao dịch cuối tuần 07/04, tỷ giá LNH đóng cửa tại 23.450 VND/USD, giảm nhẹ 09 đồng so với phiên cuối tuần trước đó.
Tỷ giá trên thị trường tự do biến động tăng – giảm đan xen trong tuần qua. Chốt phiên 07/04, tỷ giá tự do giảm 10 đồng ở chiều mua vào trong khi đi ngang ở chiều bán ra so với tuần trước đó, giao dịch tại 23.410 VND/USD và 23.470 VND/USD.
Thị trường tiền tệ LNH: Tuần từ 03/04 - 07/04, lãi suất VND LNH bật tăng mạnh trở lại ở tất cả các kỳ hạn từ 1M trở xuống. Chốt ngày 07/04, lãi suất VND LNH giao dịch quanh mức: ON 5,06% (+3,56 đpt so với phiên cuối tuần trước đó); 1W 5,20% (+3,00 đpt); 2W 5,33% (+2,60 đpt); 1M 5,56% (+1,06 đpt).
Lãi suất USD LNH tăng nhẹ ở kỳ hạn ON và 1W, giảm nhẹ ở các kỳ hạn còn lại. Phiên cuối tuần 07/04, lãi suất USD LNH đóng cửa ở mức: ON 4,63% (+0,01 đpt); 1W 4,75% (+0,02 đpt); 2W 4,88% (-0,02 đpt) và 1M 5,0% (không thay đổi).
Thị trường mở: Trên thị trường mở tuần từ 03/04 - 07/04, NHNN chào thầu 40.000 tỷ đồng trên kênh cầm cố, kỳ hạn 28 ngày với lãi suất 5,0%, có gần 4.400 tỷ đồng khối lượng trúng thầu và không có khối lượng đáo hạn. NHNN không chào thầu tín phiếu và cũng không có tín phiếu đáo hạn trong tuần qua. Như vậy, NHNN bơm ròng ra thị trường gần 4.400 tỷ thông qua nghiệp vụ thị trường mở.
Khối lượng lưu hành trên kênh cầm cố hiện tại tăng lên mức 5.600,91 tỷ VND, tín phiếu NHNN giữ ở mức 110.699,8 tỷ VND.
Thị trường trái phiếu: Ngày 05/04, KBNN huy động 12.500 tỷ đồng TPCP, khối lượng trúng thầu là 7.243 tỷ đồng (đạt 60%). Trong đó, kỳ hạn 5Y huy động được 1.903/4.500 tỷ đồng gọi thầu, 10Y là 2.000/3.000 tỷ, 15Y là 2.369/3.000 tỷ và 30Y là 971/1.500 tỷ. Lãi suất trúng thầu các kỳ hạn lần lượt tại 5Y 2,80% (-0,13 đpt so với lần trúng thầu trước); 10Y 3,30% (-0,15 đpt), 15Y 3,40% (-0,20 đpt), và 30Y 3,66% (-0,14 đpt). Tuần vừa qua từ 03/04 – 07/04 không có TPCP đáo hạn. Về kế hoạch đấu thầu, trong tuần 10/04 – 14/04, KBNN dự kiến gọi thầu 7.000 tỷ đồng TPCP, trong đó kỳ hạn 5Y gọi 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 10Y gọi 2.000 tỷ đồng và kỳ hạn 15Y gọi 3.000 tỷ.
Giá trị giao dịch Outright và Repos trên thị trường thứ cấp tuần qua đạt trung bình 7.633 tỷ đồng/phiên, tăng so với mức 5.205 tỷ đồng/phiên của tuần trước đó. Trong tuần qua, lợi suất TPCP phân hóa, giảm ở các kỳ hạn từ 5Y trở xuống và tăng ở các kỳ hạn 7Y – 15Y. Chốt phiên 07/04, lợi suất TPCP giao dịch quanh 1 năm 2,78% (-0,15 đpt); 2 năm 2,88% (-0,05 đpt); 3 năm 2,8% (-0,12 đpt); 5 năm 2,87% (-0,07đpt); 7 năm 3,06% (+0,26 đpt); 10 năm 3,37% (+0,13 đpt); 15 năm 3,52% (+0,1 đpt); 30 năm 3,88% (-0,04 đpt).
Thị trường chứng khoán: Tuần từ 03/04 - 07/04, thị trường chứng khoán tăng điểm. Chốt ngày 07/04, VN-Index đứng ở mức 1.069,71 điểm, tăng 5,07 điểm (+0,48%) so với cuối tuần trước đó; HNX-Index tăng 4,10 điểm (+1,98%) lên mức 211,60 điểm; UPCom-Index tăng 1,40 điểm (+1,82%) lên 78,16 điểm.
Thanh khoản thị trường cũng cải thiện với giá trị giao dịch trung bình đạt khoảng 15.000 tỷ đồng/phiên so với mức 11.300 tỷ đồng/phiên của tuần trước đó. Khối ngoại bán ròng hơn 1.600 tỷ đồng trên cả 3 sàn trong tuần qua.
Tin quốc tế
Mỹ ghi nhận nhiều chỉ báo kinh tế quan trọng. Đầu tiên, PMI lĩnh vực sản xuất và lĩnh vực dịch vụ tại Mỹ do ISM khảo sát lần lượt ở mức 46,3% và 51,2% trong tháng 3, cùng giảm so với 47,7% và 55,1% của tháng 2, đồng thời cùng thấp hơn mức 47,5% và 54,3% theo dự báo. Tại thị trường lao động, nước Mỹ tạo ra 9,93 triệu cơ hội việc làm trong tháng 2, thấp hơn khá nhiều so với mức 10,56 triệu của tháng trước đó, đồng thời thấp hơn mức 10,49 triệu theo dự báo. Đây cũng là mức cơ hội việc làm thấp nhất kể từ tháng 06/2021. Trong tuần kết thúc ngày 01/04, số đơn xin trợ cấp thất nghiệp lần đầu tại Mỹ ở mức 228 nghìn đơn, giảm so với mức 246 nghìn đơn của tuần trước đó (điều chỉnh lên từ mức 198 nghìn đơn theo báo cáo sơ bộ) và cao hơn khá nhiều so với mức 200 nghìn đơn theo dự báo. Trung bình 4 tuần gần nhất, số đơn ở mức 238 nghìn đơn, cao hơn so với khoảng 205 nghìn đơn ở thời điểm trước khi diễn ra dịch Covid-19. Nói riêng trong tháng 3, thị trường lao động tại Mỹ vẫn cho thấy sự lạc quan. Thu nhập bình quân theo giờ của người lao động tăng 0,3% m/m trong tháng vừa qua, nối tiếp đà tăng 0,2% của tháng 2 và khớp với dự báo. Bên cạnh đó, nước Mỹ cũng tạo ra 236 nghìn việc làm phi nông nghiệp mới trong tháng 3, thấp hơn 326 nghìn của tháng 2 và cao hơn một chút so với mức 228 nghìn theo dự báo. Cuối cùng, tỷ lệ thất nghiệp tại Mỹ trong tháng 3 giảm xuống còn 3,5%, trái với dự báo đi ngang ở mức 3,6%. Sau khi các thông tin về thị trường lao động được công bố, công cụ dự báo của CME cho thấy có 71% khả năng Fed sẽ tăng LSCS 25 đcb trong cuộc họp ngày 03/05, và chỉ có 29% khả năng giữ LS không đổi ở mức 5,0%. Trong tuần này, thị trường chờ đợi dữ liệu lạm phát tại Mỹ, bao gồm CPI toàn phần và CPI lõi, được công bố vào tối Thứ Tư ngày 12/04 theo giờ Việt Nam.
NHTW Úc RBA ngừng tăng LSCS sau một thời gian dài. Trong cuộc họp ngày 05/04, RBA nhận định nhiều thước đo cho thấy lạm phát đã đạt đỉnh tại Úc. Theo kịch bản trung tâm của RBA, lạm phát sẽ giảm dần trong năm nay và các năm tới, về mức khoảng 3% vào giữa năm 2025. Ưu tiên của RBA là đưa lạm phát trở lại mục tiêu 2% - 3% đồng thời vẫn giữ cho nền kinh tế phát triển bình thường tuy nhiên khả năng đạt được hạ cánh mềm vẫn rất hẹp. Tại cuộc họp lần này, RBA duy trì LSCS ở mức 3,6%, không thay đổi so với trước, là lần đầu tiên dừng tăng LSCS sau 10 lần tăng liên tiếp trước đó. Liên quan tới kinh tế Úc, số cấp phép xây dựng tại quốc gia này trong tháng 2 tăng 4,0% m/m sau khi giảm 27,1% ở tháng 1, thấp hơn khá nhiều so với kỳ vọng tăng 10,4%. Tiếp theo, doanh số bán lẻ tại Úc tăng 0,2% m/m trong tháng 2, nối tiếp đà tăng 1,8% của tháng trước đó và khớp với dự báo.