Tổng quan:
Ngày 17/02, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị, năm 2022, nguồn cung bất động sản nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu. Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021). Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng. Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 02 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Lượng giao dịch thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền thành công tăng cao nhất vào quý II sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Giá bất động sản nhà ở, đất nền năm 2022 liên tục tăng trong quý I và quý II; quý III chững lại; quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Trước đó, NHNN đã tổ chức Hội nghị về tín dụng bất động sản, Lãnh đạo NHNN thông tin, năm 2022, TD chung của nền kinh tế tăng 14,17%, riêng lĩnh vực BĐS tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ TD BĐS trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao là 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng. Tính đến 25/12/2022, dư nợ TPDN riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của DN BĐS là khoảng trên 400.000 tỷ đồng (chiếm khoảng trên 30%). Theo số liệu báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022.
Theo Bộ Xây dựng, những khó khăn, vướng mắc thị trường BĐS gặp phải trong thời gian qua gồm: liên quan đến pháp luật về đất đai: khó khăn vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án); khó khăn về phát triển nhà ở XH, nhà ở công nhân; quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở XH còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai; giá bán, giá cho thuê, mua nhà ở XH chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý DN,...trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được DN…. Các DN BĐS thì đưa ra những khó khăn về cơ chế, tín dụng, thiếu vốn để trả nợ TPDN đến hạn….
Các cơ quan chủ quản cũng như DN đưa ra những đề xuất để hỗ trợ thị trường BĐS như: hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi)......; CP bố trí gói TD khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016) cấp cho các NHTM để cho các dự án nhà ở XH, nhà ở công nhân vay; hạn mức TD phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn (dự án BĐS phục vụ tiêu dùng, SX, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,...); tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn TD; nghiên cứu sửa đổi quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện DN huy động vốn trên TTCK, phát hành trái phiếu; CP sớm ban hành nghị định sửa đổi Nghị định 65 để hỗ trợ thị trường TPDN, trong đó có nhiều TPDN BĐS; nghiên cứu hình thức chuyển đổi trái phiếu thành BĐS; đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay BĐS cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư….
Về các giải pháp cho thị trường BĐS từ phía NHNN, NHNN cho biết, cơ quan này đã chỉ đạo các TCTD tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn. Về định hướng TD, năm nay, NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng 14-15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. NHNN cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về BĐS. NHNN đã họp với 4 NHTM Nhà nước, các NHTMNN thống nhất dành một gói TD cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các NH trên thị trường trong từng thời kỳ. Về lãi suất, NHNN đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các TCTD tích cực tiết kiệm chi phí hoạt động để giảm mặt bằng lãi suất. Về cơ cấu thời hạn trả nợ, NHNN sẽ tham chiếu ý kiến đánh giá của Bộ Xây dựng xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án nào gắn với sản xuất kinh doanh, với thương mại và dịch vụ, để có các giải pháp tháo gỡ riêng.
Kết luận Hội nghị, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh tinh thần của Hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, không ai giải cứu ai. Thủ tướng cho biết, sau Hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết về vấn đề này, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, tinh thần Hội nghị, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.
Tóm lược thị trường trong nước từ 13/02 - 17/02
Thị trường ngoại tệ: Trong tuần từ 13/02 - 17/02, tỷ giá trung tâm được NHNN điều chỉnh tăng cả 5 phiên. Chốt ngày 17/02, tỷ giá trung tâm được niêm yết ở mức 23.639 VND/USD, tăng 13 đồng so với cuối tuần trước đó. NHNN tiếp tục niêm yết tỷ giá mua giao ngay ở mức 23.450 VND/USD; tỷ giá bán giao ngay ở mức 24.780 VND/USD.
Tỷ giá LNH tiếp tục tăng mạnh trong tuần qua. Chốt phiên giao dịch cuối tuần 17/02, tỷ giá LNH đóng cửa tại 23.822 VND/USD, tăng mạnh 247 đồng so với phiên cuối tuần trước đó.
Tỷ giá trên thị trường tự do cũng nằm trong xu hướng tăng trong tuần qua. Chốt phiên 17/02, tỷ giá tự do tăng 70 đồng ở cả hai chiều mua vào và bán ra so với tuần trước đó, giao dịch tại 23.645 VND/USD và 23.695 VND/USD.
Thị trường tiền tệ LNH: Tuần từ 13/02 - 17/02, lãi suất VND LNH tiếp tục giảm mạnh ở tất cả các kỳ hạn. Chốt ngày 17/02, lãi suất VND LNH giao dịch quanh mức: ON 4,67% (-0,30 đpt so với phiên cuối tuần trước đó); 1W 5,09% (-0,36 đpt); 2W 5,51% (-0,62 đpt); 1M 6,40% (-0,73 đpt).
Lãi suất USD LNH biến động tăng – giảm nhẹ qua các phiên. Phiên cuối tuần 17/02, lãi suất USD LNH đóng cửa ở mức: ON 4,43% (-0,01 đpt); 1W 4,58% (không thay đổi); 2W 4,70% (không thay đổi) và 1M 4,83% (-0,02 đpt).
Thị trường mở: Trên thị trường mở tuần từ 13/02 - 17/02, NHNN chào thầu 15.000 tỷ đồng trên kênh cầm cố với kỳ hạn 07 ngày, lãi suất ở mức 6,0%. Có 229,06 tỷ đồng trúng thầu; có 8.407,22 tỷ đồng đáo hạn. NHNN chào thầu tín phiếu NHNN với kỳ hạn 07 ngày và 91 ngày, đấu thầu lãi suất. Có 86.999,5 tỷ đồng tín phiếu trúng thầu ở kỳ hạn 7 ngày với lãi suất trúng thầu từ mức 4,69% xuống mức 3,79%; có 15.000 tỷ đồng trúng thầu kỳ hạn 91 ngày, lãi suất từ 5,75% xuống mức 5,5%; có 84.999,5 tỷ đồng tín phiếu đáo hạn.
Như vậy, NHNN hút ròng 25.178,16 tỷ đồng từ thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở, khối lượng lưu hành trên kênh cầm cố ở mức 21.223,06 tỷ VND, tín phiếu NHNN ở mức 101.999,5 tỷ VND.
Thị trường trái phiếu: Ngày 15/02, KBNN huy động 12.750 tỷ đồng TPCP, khối lượng trúng thầu là 9.590 tỷ đồng (đạt 75%). Trong đó, kỳ hạn 5 năm huy động được 750 tỷ đồng; 10 năm huy động được 5.500 tỷ và 15 năm huy động được 3.340 tỷ. Lãi suất trúng thầu kỳ hạn 5 năm ở mức 3,65%; lãi suất trúng thầu hai kỳ hạn 10 năm và 15 năm lần lượt tại 4,07%/năm và 4,27%/năm, cùng giảm 0,03 đpt so với phiên đấu thầu tuần trước. Tuần vừa qua từ 10/02 – 17/02 không có khối lượng đáo hạn. Về kế hoạch đấu thầu, trong tuần 06/02 – 10/02, KBNN dự kiến gọi thầu 7.500 tỷ đồng TPCP, trong đó kỳ hạn 7 năm gọi 500 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm gọi 3.500 tỷ và kỳ hạn 15 năm gọi 3.500 tỷ đồng.
Giá trị giao dịch Outright và Repos trên thị trường thứ cấp tuần qua đạt trung bình 7.171 tỷ đồng/phiên, tăng khá mạnh so với mức 5.547 tỷ đồng/phiên của tuần trước đó. Trong tuần qua, lợi suất TPCP tăng nhẹ ở hầu hết các kỳ hạn. Chốt phiên 17/02, lợi suất TPCP giao dịch quanh 1 năm 3,76% (+0,02 đpt); 2 năm 3,76% (+0,02 đpt); 3 năm 3,78% (+0,02 đpt); 5 năm 3,8% (-0,01đpt); 7 năm 3,82% (+0,06 đpt); 10 năm 4,18% (+0,06 đpt); 15 năm 4,38% (+0,06 đpt); 30 năm 4,89% (-0,01 đpt).
Thị trường chứng khoán: Tuần từ 13/02 - 17/02, thị trường chứng khoán giảm điểm 2 phiên đầu tuần và phục hồi tích cực sau đó. Chốt ngày 17/02, VN-Index đứng ở mức 1.059,31 điểm, tăng 15,61 điểm (+1,50%) so với cuối tuần trước đó; HNX-Index thêm 5,46 điểm (+2,67%) lên 209,95 điểm; UPCom-Index tăng 1,74 điểm (+2,25%) đạt 78,94 điểm.
Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp với giá trị giao dịch trung bình đạt gần 9.600 tỷ đồng/phiên. Khối ngoại bán ròng hơn 1.037 tỷ đồng trên cả 3 sàn trong tuần qua.
Tin quốc tế
Mỹ ghi nhận một số thông tin đáng chú ý. Đầu tiên, chỉ số giá tiêu dùng CPI toàn phần của nước này tăng 0,5% m/m trong tháng 01/2023 sau khi giảm 0,2% ở tháng 12/2022, khớp với dự báo của các chuyên gia. CPI lõi trong tháng vừa qua cũng tăng 0,4% m/m như dự báo, nối tiếp đà tăng 0,3% của tháng trước đó. Như vậy, CPI toàn phần trong tháng đầu năm 2023 tăng 6,4% so cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức 6,5% của tháng 12/2022. Về chỉ số giá sản xuất, PPI toàn phần tại nước này tăng 0,7% m/m trong tháng 1 sau khi giảm nhẹ 0,2% ở tháng 12/2022, vượt qua mức tăng 0,4% theo dự báo. PPI lõi cũng cho thấy mức tăng 0,5% m/m trong tháng 1, cao hơn mức tăng ở tháng trước đó đồng thời là dự báo của các chuyên gia ở mức 0,3%. Như vậy, PPI toàn phần và PPI lõi lần lượt tăng 6,0% và 4,5% y/y trong tháng đầu năm, cùng thấp hơn so với mức tăng 6,5% và 4,7% ở tháng 12/2021. Tiếp theo, doanh số bán lẻ lõi và doanh số bán lẻ toàn phần tại Mỹ lần lượt tăng 2,3% và 3,0% trong tháng 01/2023 sau khi cùng giảm 1,1% ở tháng trước đó, tích cực hơn so với dự báo lần lượt tăng 0,9% và 1,9%. Sau các thông tin trên, lần lượt các quan chức của Fed là Bà Loretta Mester và ông Jame Bullards cùng phát biểu cho rằng điều kiện kinh tế hiện tại phù hợp với một mức tăng 50 đcb trong phiên họp chính sách tới. Dù vậy, cả hai quan chức này đều không thuộc Hội đồng CSTT Fed (FOMC). Hiện tại, công cụ dự báo của CME vẫn cho thấy có 82% khả năng Fed sẽ tăng nhẹ LSCS 25 đcb trong cuộc họp tiếp theo ngày 22/03, áp đảo hơn nhiều so với 18% khả năng tăng 50 đcb.
Thị trường Anh đón nhiều thông tin kinh tế tích cực. Tuần qua, Văn phòng Thống kê Anh thông báo chỉ số giá tiêu dùng CPI toàn phần và CPI lõi của nước này lần lượt tăng 10,1% và 5,8% y/y trong tháng 01/2023, thấp hơn mức 10,5% và 6,3% của tháng trước đó, đồng thời thấp hơn mức tăng 10,3% và 6,2% theo dự báo. Đây là tháng thứ 3 liên tiếp ghi nhận CPI y/y giảm tốc. Trên thị trường lao động, số đơn xin trợ cấp thất nghiệp tại Anh giảm 12,9 nghìn đơn trong tháng đầu năm sau khi tăng 19,7 nghìn ở tháng trước đó, trái với dự báo tiếp tục tăng 17,9 nghìn đơn. Thu nhập bình quân của người dân Anh tăng 5,9% 3m/y trong 3 tháng 11-12/2021 - 01/2022, giảm tốc so với mức tăng 6,4% ở 3 tháng 10-11-12/2022, đồng thời thấp hơn mức tăng 6,2% theo kỳ vọng. Tỷ lệ thất nghiệp tại quốc gia này ghi nhận ở mức 3,7% trong tháng vừa qua, không thay đổi so với tháng trước đó và khớp với dự báo. Liên quan tới lĩnh vực bán lẻ, doanh số tại thị trường Anh tăng 0,5% m/m trong tháng 1, sau khi giảm 1,2% ở tháng trước đó, trái với dự báo tiếp tục giảm 0,3%.